Door de financiële problemen bij Vestia, staat Stadswonen binnen een jaar naar de fusie in de verkoop.

In januari 2012 werd een zoektocht gestart naar nieuwe bestuursleden. Uiteindelijk heeft het bestuur vier kandidaat bestuursleden voorgedragen op de stichtingsvergadering van 17 april 2012. De bestuurskandidaten zijn tijdens deze vergadering benoemd als bestuursleden. Wil je weten hoe de bestuurssamenstelling er na 1 september 2012 uit ziet?

Huurdersbelang heeft dit tegengehouden.

Ten eerste worden de commissieleden van de landelijk commissie benoemd door de directeuren van de corporaties. Momenteel wordt een deel van de commissieleden benoemt door de huurders, dat zorgt voor een betere balans tussen de belangen van huurders en verhuurder.

Onvoldoende toezicht op risicomanagement door rvc

Huurdersbelang begrijpt dat Vestia middels rentederivaten zich indekt tegen het risico op een hoge rentestand. Dergelijke contracten zijn er met en zonder verplichting tot storten van onderpand als de waarde negatief is. Vestia heeft besloten om contracten af te sluiten met de verplichting tot bijstorten en nam daarmee een te groot risico. Daarnaast werden veel meer derivaten aangekocht dan Vestia nodig had om zich in te dekken tegen een hoge rentestand. Vestia nam niet alleen te grote risico’s, maar ook onnodige risico’s.

De kans op uitzonderlijke lage rentestanden is klein, maar sinds de kredietcrisis van 2008 heeft iedereen geleerd dat op de financiële markten onwaarschijnlijke scenario’s zich soms toch voordoen. De rvc van Vestia wist of had moeten weten dat de impact van een langdurig lage rente zeer groot zijn en dat Vestia dit niet kon opvangen. Kennelijk zijn de gevolgen van een langdurig lage rente niet gesignaleerd, verkeerd ingeschat of zijn er geen (passende) maatregelen genomen. Vestia is in het risicomanagement ernstig tekort geschoten en dat is onacceptabel voor een organisatie waar miljarden euro’s in omgaan.

Bestuurder Erik Staal heeft zijn verantwoordelijkheid genomen en heeft zijn functie neergelegd. Echter, niet alleen het bestuur is verantwoordelijk voor het risicomanagement. Toezicht op het risicomanagement is een van de belangrijkste taken van de rvc en zij is hierin ernstig tekort geschoten.

Te weinig financiele deskundigheid in rvc

In 2011 heeft de rvc zichzelf geëvalueerd en concludeerde dat er voldoende financiële deskundig was in de rvc. Een opmerkelijk conclusie, omdat inmiddels is gebleken dat het toezicht op het financieel beleid door de rvc in 2011 ondermaats was. Afgelopen week zijn twee nieuwe commissarissen benoemt met kennis van complexe financiële producten en risicomanagement, dit had de rvc echter veel eerder moeten doen.

De rvc heeft bij haar evaluatie geen externe deskundige betrokken, iets dat wel verplicht is volgens de governance code van de beroepsvereniging voor toezichthouders op corporaties. In een organisatie waarin miljarden omgaan, is het onacceptabel dat de rvc onvoldoende toezicht houdt op de financiële risico’s of niet deskundig is.

Opstappen

Huurdersbelang heeft dan ook geen vertrouwen meer in de rvc en verwacht dat de drie ‘oude’ commissarissen hun functie neerleggen. Een nieuw samen te stellen rvc dient over diepgaande kennis te beschikken van alle beleidsterreinen die binnen een grote woningcorporatie van belang zijn.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Peter Snijders, bestuurslid Stichting Huurdersbelang Stadswonen (email: peter [at] huurdersbelang.nl)

Onverantwoorde risico’s

Huurdersbelang begrijpt dat Vestia middels rentederivaten zich indekt tegen het risico op een hoge rentestand. Dergelijke contracten zijn er met en zonder verplichting tot storten van onderpand als de waarde negatief is. Vestia heeft besloten om contracten af te sluiten met de verplichting tot bijstorten en nam daarmee een te groot risico. Daarnaast werden veel meer derivaten aangekocht dan Vestia nodig had om zich in te dekken tegen een hoge rentestand. Vestia nam niet alleen te grote risico’s, maar ook onnodige risico’s.

Erik Staal wist of had moeten weten dat de impact van een langdurig lage rente enorm zou zijn en dat Vestia die gevolgen niet kon opvangen. De risicobeheersing was bij Vestia kennelijk niet op orde en dat is onacceptabel bij een organisatie waarin miljarden omgaan. Het vertrek van Erik Staal naar aanleiding van dit onbehoorlijke bestuur was dan ook de enige juiste optie.

Buitensporige vertrekpremie

Naast het riante jaarsalaris dat Erik Staal gedurende zijn aanstelling genoot, ontvangt hij bij zijn vertrek nog een aanvulling op zijn pensioen van ruim 3,5 miljoen euro. Het veilig stellen van een riant pensioen voor een directeur die onverantwoorde risico’s nam, is niet in het belang van de huurders. Huurdersbelang vindt dan ook dat Erik Staal moet afzien van deze buitensporige vertrekpremie.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Peter Snijders, bestuurslid Huurderbelang Stadswonen, email: peter [at] huurdersbelang.nl

Bij de (aankomende) Rotterdamse studenten wordt ten onrechte de indruk gewekt dat de financiële situatie van Vestia voor hen geen consequenties zal hebben. Echter, door de financiële problemen is Vestia genoodzaakt de gemiddelde streefhuur te verhogen. Studenten verhuizen vaak en huurprijzen worden bij een verhuizing aangepast. Studenten zijn zodoende de eersten die de hogere streefhuur gaan betalen. Daarnaast lijkt er voorlopig geen ruimte meer te zijn voor investeringen in nieuwe studentenkamers terwijl het aantal studenten in Rotterdam de komende jaren waarschijnlijk zal groeien. De problemen bij Vestia leiden dus tot hogere huren en langere wachtlijsten.

Vestia komt haar beloftes niet na

31 mei 2011 is de Rotterdamse studentenhuisvester Stadswonen gefuseerd met Vestia. Volgens de directies van de twee corporaties was fuseren noodzakelijk omdat Stadswonen als zelfstandige corporatie onvoldoende middelen had om 100 nieuwe studentenkamers per jaar te realiseren. De slechte financiële situatie van Stadswonen was grotendeels te wijten aan wanbeleid bij vastgoedprojecten. Uit het onderzoek huurprijsbeleid van de Woonbond in 2010 blijkt dat Stadswonen tot de top 10 van duurste corporaties van Nederland behoort. Vervolgens toch in de financiële problemen komen, is dus deels te wijten aan slecht bestuur.

Als huurders waren wij niet overtuigd van de noodzaak van de fusie, maar wij zagen ook dat investeringsruimte in de toekomst beperkt zou zijn. De directie van Vestia heeft ons toen mondeling en schriftelijk toegezegd dat na de fusie de gemiddelde streefhuur niet boven de  85% zou komen en een jaarlijkse realisatie van minstens 100 nieuwe studentenkamers.

Nog geen acht maanden later blijkt dat de directie van Vestia deze toezeggingen niet nakomt en studenten wederom de dupe worden van wanbeleid. De gemiddelde streefhuur wordt ondanks harde afspraken verhoogd en de investeringsruimte is verdwenen.

Hoe de rekening naar de studenten wordt geschoven

Woningcorporatie Vestia is door risicovol financieel beleid in grote financiële problemen gekomen. Zolang de rente niet stijgt, zal de situatie niet verbeteren. Vestia zegt dat de huidige huurders geen nadelen zullen ondervinden van de financiële problemen. Dat klopt, ze schuiven de rekening door naar nieuwe huurders, te beginnen bij de Rotterdamse studenten die huren bij Vestia Rotterdam Stadswonen.

Vestia heeft besloten de gemiddelde streefhuur te verhogen naar 87%. Wij vrezen voor verdere verhoging van de gemiddelde streefhuur in de nabije toekomst omdat huurverhoging bij studenten het snelst is door te voeren. Studenten verhuizen vaak en huurprijzen worden bij een verhuizing aangepast. Studenten zijn dus de eersten die de hogere streefhuur gaan betalen. Daarnaast lijkt er voorlopig geen ruimte meer te zijn voor investeringen in nieuwe studentenkamers terwijl het aantal studenten in Rotterdam de komende jaren waarschijnlijk verder zal groeien.

Studenten betalen dus binnenkort gemiddeld 87% van de maximale huur. Ter vergelijking: in 2010 was dit bij heel Vestia 76,7% en het landelijk gemiddelde was 72%. Rotterdamse studenten krijgen als eersten de rekening gepresenteerd middels hogere huren en het zal moeilijker worden om betaalbare woonruimte te vinden doordat er te weinig kamers bijkomen.

In de berichtgeving door Vestia wordt benadrukt dat huidige huurders weinig tot niets merken van de financiële problemen. Over nieuwe huurders, of huurders die verhuizen naar een andere woning, wordt niets gezegd. Bij de (aankomende) Rotterdamse studenten wordt ten onrechte de indruk gewekt dat de financiële situatie van Vestia voor hen geen consequenties zal hebben.

Wat heeft Huurdersbelang tot nu toe ondernomen?

In de aanloop naar de fusie heeft Huurdersbelang een zienswijze opgesteld. De zienswijze bevat een set van voorwaarden, waaronder Huurdersbelang het mogelijk achtte dat een fusie meerwaarde zou kunnen opleveren.

In november 2011 heeft Huurdersbelang voor het eerst vernomen dat een verhoging van de streefhuur op handen is. Naar aanleiding hiervan hebben wij middels een brief aangegeven dat de verhoging in strijd is met de tijdens de fusie gemaakte afspraken.

In een reactie op de brief geeft Vestia Rotterdam Stadswonen aan dat de huren op korte termijn niet worden aangepast en dat huurbeleid met de Landelijke Huurdersraad van Vestia moet worden besproken. Helaas blijkt bij navraag ook de Landelijke Huurdersraad niet om advies te zijn gevraagd.

Naar aanleiding van de aangekondigde huurverhoging en financiële problemen van Vestia maakt Huurdersbelang zich ernstig zorgen over de positie van de huidige en toekomstige huurders van Vestia Rotterdam Stadswonen. Huurdersbelang is momenteel bezig te onderzoeken hoe de tijdens de fusie gemaakte afspraken kunnen worden gehandhaafd en hoe de betaalbaarheid van studentenkamers wordt gegarandeerd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Peter Snijders, bestuurslid Huurdersbelang Stadswonen, email: peter [at] huurdersbelang.nl

UTRECHT - 9 FEBRUARI 2012

Op maandag 6 februari is in Utrecht de tweede bijeenkomst geweest van het interstedelijke studentenhuurdersoverleg. De huurdersorganisaties hebben hierbij de intentie uitgesproken om een interstedelijk verbond op te richten om een sterk blok te vormen naar de landelijke politiek. Het nieuwe samenwerkingsverband vertegenwoordigt meer dan 35.000 studentenhuurders van vijf grote studentensteden. Deze landelijke samenwerking zal zich onder andere richten op de belangen van studenten bij de bouw van starterswoningen voor ex-studenten, kortere wachttijden voor ingeschrevenen en meer nieuwbouwlocaties.

Waar studentenhuisvesters sinds 1999 gezamelijk vertegenwoordigd zijn in Kences, zijn de huurdersorganisaties dit nog niet, terwijl er landelijk afspraken worden gemaakt die al deze huurders aangaan. “Studentenhuisvesting staat wél hoog op de agenda, maar huurdersbelangen worden niet betrokken in het geheel en daar willen we met deze samenwerking verandering in gaan brengen.” aldus Samir Španja, voorzitter van BoKS Utrecht.  “Iedereen is enthousiast en we kijken er naar uit om de samenwerking invulling te gaan geven”

Op maandag 6 februari heeft het bestuur van Huurdersbelang een intentieverklaring getekend tot het oprichten van een landelijk huurdersoverleg voor studentenhuisvesting.

Samen met BoKS (Utrecht), Stichting Flat Overleg (Wageningen), BRES (Leiden), Stichtingplatform Huurdersbelangen (Nijmegen) hebben wij de intentie uitgesproken om te zoeken naar een structuur waarin wordt gestreefd naar:

• Delen van kennis;
• Verzamelen en vastleggen van kennis; en
• Behartigen van de gezamenlijke belangen.

Aan de exacte invulling hiervan wordt nog gewerkt.

Begin volgende week zullen alle sollicitanten bericht ontvangen over het verdere verloop van de procedure.